Contractul de V-C 1. Noiune Vânzarea cumprarea este un contract prin care vânztorul stramut dreptul de proprietate asupra unui bun al sau cumprtorului, care se obliga, în schimb, sa plteasca pretul bunului vândut. 2. Reglementare Sediul de baza, în materie de vânzare cumprare, se gaseşte în Codul civil, cartea a III-a intitulata Despre diferitele moduri prin care se dobândeşte proprietatea, titlul V Despre vinderi, art. 1294-1404. Pe lang reglementarea dat de Codul civil de la 1864 (de constituie şi dreptul comun în materie), prin alte acte normative sunt reglementate diferite feluri de vânzari, cunoscute ca varietati de vânzare cumparare, carora le sunt aplicabile reguli speciale ( de exemplu, vânzarea locuintelor proprietate de stat in conditiile: Legii nr. 85/1992, Legii nr. 112/1995, Legii nr. 10/2001 etc ) 3. Caractere juridice a).Vânzarea este un contract consensual. Potrivit art. 1295 Cod civil Vinderea este perfectata între parti () îndata ce partile s-au învoit asupra lucrului şi asupra pretului, deşi lucrul înca nu se va fi predat si pretul nu se va fi numrat. b).Vânzarea este un contract bilateral ( sinalagmatic ), pentru ca da naştere la obligaii reciproce între partile contractante, vânztorul are obligatia sa predea lucrul vândut, iar cumprtorul sa plateasca pretul; prestatia uneia dintre parti fiind cauza obligatiei asumate de cealanta parte. c).Vânzarea este un contract cu titlu oneros, pentru ca fiecare parte urmareşte un interes patrimonial, respectiv primirea unui echivalent în schimbul prestaiei la care se obliga; îndeplinirea obligaiei vânztorului este echivalentul celeilalte obligaii şi viceversa: do ut des d).Vânzarea este un contract comutativ, întrucat existenta şi întinderea obligaiilor reciproce sunt cunoscute din momentul încheierii contractului şi nu depind de un eveniment viitor şi nesigur de a se produce (alea). e).Vânzarea este un contract translativ de proprietate. În msura în care vânzarea cumprarea starmut dreptul de proprietate (nu un alt drept) şi dup încheierea valabila a contractului se produce şi transferul dreptului de proprietate de la vânzator la cumpartor. 4. Publicitatea imobiliara Potrivit art. 1295 alin. (2) Cod civil, în materie de vindere de imobile, drepturile care rezulta prin vinderea perfectata între pari, nu pot a se opune, mai întai de transcriptiunea actului, unei a treia persoane care ar avea şi ar fi conservat, dupa lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut. Reulta ca vânzarea imobiliara este incheiat valabil între pari în temeiul acordului liber exprimat al acestora (şi cu respectarea art. 2 din Legea nr. 54/1998 dac imobilul este un teren), îns devine opozabil tertilor numai în momentul înscrierii în cartea funciara potrivit Legii cadastrului funciar şi a publicitatii imobiliare, nr. 7/1996 (intrat în vigoare la data de 24 iunie 1996). Sectiunea a II-a. Conditiile eseniale de validitate Potrivit art. 948 Cod civil conditiile esentiale pentru validitatea unor conventii sunt: capacitatea de a contracta, consimtamântul valabil al parilor, obiectul determinat, posibil, licit, şi o cauza morala şi licita. Deşi Codul civil nu face referire, legislatia civila actuala adauga şi forma la cele patru condiii esentiale de validitate, prezentate mai sus. +++++++++++ I. Capacitatea parilor contractante 1. Reguli generale Potrivit art. 949 Cod civil, în principiu, toate persoanele se bucur de capacitatea de a contracta (în general), regula fiind capacitatea, iar excepia incapacitatea. Dispoziia este reluat în acelaşi sens în art. 1306 Cod civil privind capacitatea în materia contractului de vânzare cumprare. Sunt incapabili de a contracta, în general, minori şi interzişi şi toi acei crora legea le-a prohibit oarecare contracte ( art. 950 Cod civil ). Având în vedere c vânzarea cumprarea este un act de dispoziie, atât pentru vânztor, cât şi pentru cumprtor, parile trebuie s aib capacitate de exerciiu deplin. În consecin, minorii între 14 şi 18 ani vor putea încheia contracte personal, dar numai cu încuvinarea ocrotitorilor si legali şi în toate cazurile cu autorizaia autoritaii tutelare. 2. Incapacitai speciale Cazurile de incapacitate sunt expres şi limitaiv prevzute de lege. a). Conform art. 1307 Cod civil vânzarea între soi este interzis. Scopul acestei interdicii este determinat de apararea intereselor moştenitorilor rezervatari sau a celor care beneficiaz de raportul donaiilor. b). Tutorii nu pot cumpra bunurile persoanelor aflate sub tutela lor atâta timp cât socotelile definitive ale tutelei nu au fost date şi primite ( art. 809 Cod civil şi art. 1308 pct.1 Cod civil ). c). Mandatarii, atât cei convenionali cât şi cei legali, împuternicii de a vinde un lucru, nu pot s-l cumpere întrucât, de regul, nu se poate admite ca o persoan s cumuleze si rolul de vânzator şi pe cel de cumprtor(art. 1308 pct.2 Cod civil). d). Persoanele care administreaz bunuri care aparin statului, comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeelor nu pot cumpara bunurile aflate în administrarea lor ( art. 1308 pct. 3 Cod civil ). e). Funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau a unitailor administrativ-teritoriale care se vând prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 Cod civil). f). Judecatorii, procurorii si avocaii nu pot deveni cesionari ai drepturilor litigioase care sunt de competena curii de apel în a crui circumscripie îşi execut funcia sau profesia (art. 1309 Cod civil). g). Alte incapacitai au fost prevazute de Legea fondului funciar nr. 18/1991 şi de Legea 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor şi Constituia României. II.Consimmântul Potrivit art. 1295 Cod civil vinderea este perfectat () îndat ce parile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preului. Vânzarea se încheie prin acordul de voin dintre pari.1 1. Antecontractul de vânzare cumprare Este o promisiune de a contracta, un acord de voin ce precede încheierea unui anumit contract şi care are menirea de a conferi parilor certitudinea c niciuna dintre ele nu va capitula de la intenia realizarii contractului preconizat. Instituia antecontractului de vânzare cumprare a fost reglementat în legislaia noastr prin art. 12 din Decretul nr. 144/1958. 2. Obiectul antecontractului Antecontractul, atunci când este sinalagmatic, d naştere la dou obligaii (reciproce) de a face, iar când este unilateral, la o singur astfel de obligaie care este asumat de promitent. Parile au şi o obligaie de nonfacere, aceea de a nu întreprinde nimic în direcia consimirii la o alt vânzare având acelaşi obiect sau a oricarei alte aciuni de natur s împiedice perfectarea contractului promis. În cuprinsul antecontractului trebuie s figureze atât lucrul ce se intenioneaz a fi vândut, cât şi preul pentru care urmeaz a se face vânzarea. Din cuprinsul antecontractului trebuie s rezulte, în mod indubitabil, promisiunea parilor de a încheia, în viitor, un anumit contract sau promisiunea de a acorda preferinta în cazul adoptarii hotarârii de a contracta sau, în sfarşit, promisiunea de a determina o ter persoan s contracteze cu beneficiul promisiunii. 3. Natura convenional şi forma antecontractului În dreptul nostru, antecontractul nu este supus formei contractului pe care îl precede (chiar dac obiectul contractului îl constituie un teren pentru care legea impune forma autentic, la înstrainare), ceea ce constituie o facilitate care îndeamn parile s apeleze la antecontract mai ales atunci când perfectarea imediat a contractului nu este posibil datorit neîndeplinirii formalitailor legale cerute sub sanciunea nulitaii absolute. Fiind un acord de voine, un act juridic bilateral, antecontractului îi sunt aplicabile, de regul, dispoziiile privitoare la contracte sau convenii, cuprinse în art. 942-1206 Cod civil. 4. Obligaia de a încheia contractul promis Promisiunea cuprins într-un antecontract valoreaz, în dreptul nostru, o obligaie de a contracta şi ea îndatoreaz parile la executarea întocmai ca şi orice alt obligaie convenional asumat. Obligaia de a contracta izvorât din antecontract este o obligaie de a face, care, la nevoie poate fi executat, în natur, şi far concursul debitorului. Obligaia promitentului este personal şi prescriptibil, termenul pân la care se va proceda la încheierea actului de vânzare cumprare va fi termenul stipulat în antecontract, fie termenul de trei ani, cand parile n-au convenit nimic în privina lui. 5. Modalitai de executare silit a antecontractelor Pentru înfrangerea rezistenei debitorului obligaiei şi perfectarea contractului de vânzare cumprare instana are la dispoziie dou posibilitai: a) . Înlocuirea actului autentic prin hotarare judecatoreasc; aceasta soluie propus de doctrin, consider c instanta va putea s pronune (şi dup abrogarea art. 12 din Decretul nr. 144/1958) o hotarare judecatoreasc care s in loc de contract de vânzare cumprare, care va avea un caracter constitutiv de drepturi, operând trensferul dreptului de proprietate de la data când rmâne definitiv. b). Instituia daunelor cominatorii; ( instituie recunoscut constant în doctrin şi în jurispruden ) poate, de asemenea, fi mijloc indirect de asigurare a executarii în natur a obligaiilor de a face cu caracter intuitu personae. 6. Varietai ale antecontractului de vânzare Antecontractul este perceput într-o legatura cvasinecesar cu contractul pe care-l pregateşte, fiind considerat un mijloc de prefigurare a unui raport juridic înca nenscut dar bine conturat în toate elementele sale. Apreciez util o prezentare sumar a principalelor varietai de antecontract de vânzare întalnite în practic. A. Promisiunea unilateral de vânzare B. Promisiunea bilateral (sinalagmatica) de vânzare cumprare C. Pactul de preferin D. Promisiunea de porte - forte 7. Resciziunea pentru leziune Promitentul vânzator ar putea fi îndreptait s refuze vânzarea dac preul stipulat în antecontract (dar neachitat în momentul încheierii acestuia ) ar fi într-o masur important depreciat la momentul în care ar urma sa se perfecteze vânzarea. Leziunea poate fi invocat numai de vânztor (cumprtorul nu poate introduce o astfel de aciune). 8. Dreptul de preemiune la cumprarea terenurilor agricole Potrivit art. 5 11 din Legea 54/1998, în cazul în care proprietarul unui teren agricol din extravilan intenioneaz s-l vând, legea confer un drept preferenial la cumprare coproprietarilor, proprietarilor vecini şi arendaşului. 9. Arvuna clauz penal, acontul Prin arvuna se înelege suma de bani pe care promitentul cumpartor o da promitentului vânzator cu ocazia încheierii unui antecontract (ce reprezint, de regula, o parte din pretul contractului de vânzare - cumprare), şi care în caz de neperfectare a contractului din culpa uneia dintre parti, urmeaza sa fie pierdut ori restituit dublu (ori triplu etc). Arvuna constituie o clauza penala, deoarece este un mod aparte de evaluare anticipat a cuantumului daunelor interese datorate în caz de neexecutare culpabil a antecontractului, cu caracteristici proprii, distincte: a). arvuna are, de regul, un caracter de confirmare a încheierii contractului (antecontractului); b). un caracter supleativ al prevederilor art. 1298 Cod civil; şi c). un caracter de dezicere, în sensul ca oricare dintre pari îsi rezerv dreptul de a se dezice unilateral de la executarea antecontractului, fie în schimbul pierderii, fie al restituirii îndoite a arvunei primite. III. Obiectul contractului de vânzare cumprare Precizari prealabile Potrivit art. 962 Cod civil Obiectul conveniilor este acela la care prile sau numai una din pari se oblig. Vânzarea cumprarea fiind un contract sinalagmatic, presupune dou prestaii, având doua obiecte deosebite: din partea vânztorului, bunul vândut; din partea cumpratorului, plata preului. Se poate spune, astfel, c obiectul contractului de vânzare cumprare este dublu. Obligaia vânztorului are ca obiect lucrul, iar obligaia cumprtorului are ca obiect preul. 1. Lucrul vândut 1.1. Conditii privind lucrul vândut Pentru ca vânzarea s fie valabil lucrul vândut trebuie s îndeplineasc urmtoarele condiii: a). Lucrul s fie în comer (în circuitul civil). Potrivit art. 963 şi a art. 1310 Cod civil pot fi vândute toate lucrurile care sunt în comer ( in commercio ), afar dac legea opreşte aceasta. Tot art.1301 Cod civil, prevede o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor susceptibile de apropiere, în sensul c nu pot forma obiectul contractului de vânzare cumprare lucrurile care ( potrivit legii ) nu sunt în comer ( extra commercium ). b). Bunul s fie determinat sau determinabil ( art. 948 şi 964 Cod civil). Bunurile sunt determinate prin individualitatea lor. c). Alt condiie este ca lucrul vândut s existe în momentul încheierii contractului sau s poat exista în viitor. Potrivit art. 1311 Cod civil dac parile au avut în vedere un lucru existent, dar care a pierit total în momentul încheierii contractului, vânzarea cumprarea este nul absolut, întrucât obligaia vânzatorului este lipsit de obiect, ceea ce imlic şi lipsa cauzei obligaiei cumprtorului. d) Vânzatorul trebuie s fie proprietarul lucrului. Deoarece vânzarea cumprarea este un contract translativ de proprietate, vânzatorul trebuie sa fie titularul dreptului de proprietate asupra lucrului vândut. 1.2. Vânzarea lucrului altuia Vânzarea lucrului altuia este o operaie juridic anormal, întalnit totuşi în practic şi efectuat în necunoştint de cauz de ambele pari, sau în împrejurari în care atât vânzatorul, cât şi cumprtorul ( sau numai unul dintre ei ) ştiau c bunul aparine altei persoane. 1.3. Vânzarea unui bun aflat în coproprietate Daca unul dintre coproprietari în loc s dispun numai cu privire la cota parte ideal din dreptul sau înstraineaz bunul indiviz în materialitatea lui , în tot sau în parte, vânzarea nu este nul, ci supune dreptul dobândit de cumprtor condiiei ca la partaj bunul s fie atribuit vânztorului, oricare dintre coinidivizari putând cere, prin aciune, ieşirea din indiviziune pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului. Dupa încetarea strii de indiviziune, soarta dreptului dobanditorului va depinde de rezultatul partajului: a). Daca bunul va intra în lotul coindivizarului vânztor, ca urmare a efectului retroactiv al partajului, acesta va fi considerat proprietar exclusiv, în mod retroactiv şi, ca atare, vânzarea va ramâne valabil; b). Dac bunul va intra în lotul altui coindivizar contractul va fi nul. 2. Preul, obiect al obligaiei cumprtorului Preul este suma de bani care reprezint echivalentul datorat de una dintre pari ( cumprtorul ) în schimbul lucrului transmis de cealant parte ( vânztorul ) . Preul este obiectul prestaiei cumprtorului şi corespunde valorii lucrului vândut. În lipsa unui pret, vânzarea este lovita de nulitatea absoluta, deoarece obligaia cumprtorului nu are obiect, iar obligaia cumprtorului este lipsit de cauza. Ca element esenial de validitate a vânzrii, preul trebuie sa întruneasca urmtoarele condiii: a). Preul s fie stabilit în bani. Aceasta condiie se impune ca o necesitate deşi legea nu o cere în mod expres. Astfel, art. 1405 Cod civil arat c în cazul în care dou persoane convin s dea un lucru pentru un alt lucru avem de-a face cu un schimb şi nu cu o vânzare. b). Preul s fie determinat sau determinabil. Condiia ca preul s fie determinat de pari rezult din prevederile art. 1303 Cod civil. c). Preul s fie sincer şi serios. Preul sincer este un pre real ( datorat ) al imobilului vândut, pe care partile nu l-au stabilit în mod fictiv, ci în scopul de a-l plati în realitate. Preul trebuie s fie serios, adic sa nu fie derizoriu, infim (art. 1303 Cod civil). IV.Cauza şi forma în contractul de vânzare cumprare 1. Cauza Reprezint un element constitutiv în structura actului juridic şi o condiie de validitate a acestuia. Din dispoziiile art. 966-968 Cod civil rezult trei condiii ce trebuie indeplinite de cauza contractului de vânzare cumprare: a). Cauza s existe. Potrivit art. 967 Cod civil vânzarea este valabil chiar dac cauza nu este stipulat expres, deoarece existenta ei se prezuma pana la proba contrara. Lipsa cauzei atrage nulitatea absolut a vanzarii ( art. 966 Cod civil ). b). Cauza sa fie reala. Cauza este fals atunci când parile sau numai una dintre ele au avut credina greşit c scopul pentru care au încheiat vânzarea exist, este realizabil, pe când în realitate acesta nu exist. Cauza fals este de fapt o eroare asupra cauzei care atrage doar nulitatea relativ a contractului. c). Cauza este licit când este conform cu normele juridice şi este moral când corespunde regulilor de convieuire social. Cauza imoral atrage nulitatea absolut a vânzarii cumprrii. 2. Forma contractului de vânzare cumprare În dreptul nostru, potrivit prevederilor art. 948 Cod civil, forma nu este prevazut expres ca o condiie de validitate a contractului. În anumite cazuri prevazute de lege, ad validitaem, se cere o anumit form deşi contractul de vânzare cumprare este consensual. De exemplu, potrivit art.2 din legea 54/1998 terenurile, indiferent c sunt situate în intravilan sau extravilanul localitailor şi indiferent de întinderea suprafeei, pot fi înstrainate prin acte juridice inter vivos numai dac actul juridic a fost incheiat în forma autentic, sub sanctiunea nulitaii absolute. Seciunea a III-a. Efectele contractului de vânzare cumprare Principalul efect juridic al contractului de vânzare cumprare const în strmutarea dreptului de proprietate de la vânzator la cumprtor. I. Interpretarea cauzelor contractuale Potrivit art. 983 Cod civil dac înelesul unui contract, în general, este indoielnic textul se interpreteaza în favoarea debitorului. În concluzie, în materie de vânzare cumprare, atât clauzele referitoare la obligaiile vânzatorului, cât şi cele referitoare la obligaiile cumprtorului, se interpreteaz în favoarea cumprtorului. II.Obligaiile vânztorului ] 1. Enumerare Vânztorul are dou obligaii principale: s predea lucrul vândut şi s-l garanteze pe cumprtor contra eviciunii şi contra viciilor ( art. 1313 Cod civil ). 2. Predarea lucrului vândut Potrivit art. 1314 Cod civil predarea este strmutarea lucrului vândut în puterea şi posesiunea cumprtorului. Predarea bunului se face la locul în care acesta este situat. Vânztorul este obligat s predea bunul individual determinat în starea în care se afla în momentul vânzarii ( art. 1324 Cod civil ) şi în masura determinat prin contract ( art. 1326 Cod civil ), împreun cu fructele percepute sau nu, din ziua vânzarii, precum şi toate accesoriile acestora. În caz de neexecutare total sau partial, datorat culpei vânztorului, cumprtorul poate: - Invoca excepia de neexecutare; - Sa ceara rezolutiunea vânzarii cu daune - interese ; - Sa ceara executarea în natur a contractului; 3. Obligaia de garanie contra eviciunii 3.1. Precizari prealabile Potrivit art. 1336 Cod civil vânztorul rspunde ctre cumprtor: - De linistita posesie a lucrului, şi - De viciile aceuiaşi lucru ( art. 1313, art. 1337 şi urm. art. 1352 şi urm. Cod civil ). Din cele de mai sus, rezult c obligaia de garanie a vânztorului are o dubla înfatişare, pe de o parte acesta trebuie s-l garanteze pe cumprtor de linistita folosin a lucrului, adica contra eviciunii şi pe de alta parte, de utila folosin a lucrului, adic contra viciilor. 3.2. Definiie Eviciunea este pierderea proprietaii lucrului, în total sau în parte, sau tulburarea cumprtorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar. Potrivit art.1337 Cod civil vânzatorul este de drept obligat, dup natura contractului de vânzare, a raspunde ctre cumprtor de eviciune total sau parial a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi declarate la facerea contractului. 3.3. Garania eviciunii rezultând din fapte personale Faptul personal este un fapt ori un act, anterior sau ulterior vânzarii, dar tinuit de ctre vânztor sau succesorii si universali ori cu titlu universal de natur a-l tulbura pe cumprtor în linistita folosin a lucrului, indiferent dac este o tulburare de fapt sau o tulburare de drept ( art. 1339 Cod civil ). 3.4. Garania eviciunii rezultând din fapta unui ter Daca tulburarea provine din fapta unei tere persoane, vânztorul este obligat s-l apere pe cumprtor, iar daca nu reuşeşte s-l apere va fi obligat sa suporte consecinele eviciunii. În acest caz, obligaia de garanie contra eviciunii exist daca sunt întrunite urmatoarele condiii: a). Sa fie vorba despre o tulburare de drept. Vânztorul este garant numai dac tulburarea terului este de drept, dac tulburarea din partea terului este de fapt, el nu raspunde întrucât nu are temei juridic. b). Cauza eviciunii sa fie anterioar vânzarii. Vânztorul este garant numai dac tulburarea din partea terului are o cauza anterioara momentului încheierii contractului de vânzare cumprare. c). Cauza eviciunii s nu fi fost cunoscut de cumprtor. Dac cumprtorul a avut cunoştin de pericolul eviciunii, înseamna ca el a acceptat riscul şi problema raspunderii vânztorului nu se mai pune. În aceast situaie, sarcina probei cunoaşterii cauzei eviciunii de catre cumprtor, revine vânztorului. 3.5. Efectele garaniei în caz de eviciune consumat Dac cumprtorul a fost evins, drepturile sale împotriva vânztorului sunt stabilite de lege dup cum eviciunea este total sau partial. a). Evictiunea total. În aceast situaie, vânztorul are urmatoarele obligaii: - S restituie integral preul primit; - S plteasc cumprtorului valoarea fructelor pe care a fost obligat s le înapoieze terului evingtor ( art. 1341 pct.2 Cod civil ); - S achite cumprtorului cheltuielile de judecat ocazionate de procesul cu terul evingtor; - Sa plteasca daune interese; b) Evictiunea partial. În caz de eviciune parial, cumprtorul are dreptul a opta între: -A cere rezolutiunea contractului de vânzare- cumprare, -A menine contractul încheiat, cu despagubiri pentru pierderea suferit 3.6. Modificarea convenionala a garaniei pentru eviciune Parile pot s modifice prin convenia lor aceste reguli, adaugând, micsorând, sau chiar stergând obligaia de garanie pentru eviciune ( art. 1338 Cod civil ). 4. Garania contra viciilor lucrului vândut Vânzatorul trebuie s asigure cumprtorului nu numai posesia pasnic a lucrului vândut, dar şi folosina util a acestuia. Situaia lucrului vândut afectat de viciu în sensul art. 1352 Cod civil prezint asemnarea cu viciul de consimmânt al erorii asupra substanei obiectului contractului ( art. 954 alin. 1 Cod civil ). Între cele dou situaii exist, îns, deosebiri eseniale: a). În cazul erorii asupra substanei obiectului, din cauza acestiu viciu de consimmânt, cumprtorul nu a putut cumpra, în substanta sa, lucrul voit şi poate cere anularea contractului; b). În cazul viciilor vizate de art. 1352 Cod civil cumprtorul a cumprat lucrul voit, numai c acesta este impropriu întrebuinrii dup destinatinaie sau din cauza viciilor se micşoreaz valoarea de întrebuinare, deci eroarea se refer numai la calitatea lucrului şi cumprtorul nu poate cere anularea contractului, ci are o aciune în garanie contra vânztorului. 4.1. Condiiile garaniei pentru vicii a). Viciul trebuie s fie ascuns ( art. 1352 Cod civil ). Vânztorul nu rspunde de viciile aparente şi despre care cumprtorul a putut singur s se conving ( art. 1353 Cod civil ). b). Viciile s fi existat în momentul vânzrii. În literatura de specialitate şi în practica judecatoreasc este admis c viciul trebuie s existe în momentul vânzarii, deoarece viciile intervenite ulterior sunt suportate de ctre cumprtor în calitate de proprietar. c). Viciul s fie grav, adic din cauza lui lucrul s fie impropriu întrebuinrii la care este destinat dup natura sa sau s micşoreze într-atât valoarea de întrebuinare, încât cumprtorul în cunoştin de cauz nu ar fi cumprat sau ar fi cumprat la un pre mai mic. 4.2. Efectele raspunderii vânztorului pentru vicii În cazul vânzarii unui lucru afectat de vicii ascunse, art. 1355 Cod civil confer cumprtorului dou posibilitai: a). De a restitui lucrul şi de a primi preul înapoi; b). De a opri lucrul şi de a cere înapoierea unei pari din pre; În caz de neînelegere între pari, realizarea acestor posibiliti se poate face: a). Pe calea aciunii în rezoluiune, cunoscut în acest caz sub denumirea specific de aciune rehibitorie, în prima situaie, şi b). Pe calea aciunii estimatorii, cunoscut şi sub denumirea de aciune quanti minoris, în cea de a doua situaie. 4.3. Modificarea conventional a garaniei pentru vicii Întrucât dispoziiile de drept comun privind obligaia de garantie pentru vicii au un caracter supletiv, parile sunt libere s limiteze sau chiar s înlature ori, dimpotriv s agraveze prin convenia lor aceast obligaie a vânztorului printr-o clauz expres. III. Obligaiile cumprtorului Cumprtorul are dou obligaii principale: de a plati preul şi de a lua în primire lucrul vândut. În afara acestor obligaii principale, cumprtorul mai are obligaia de a suporta cheltuielile vânzarii, dac nu s-a prevazut altfel în contract. 1.Plata pretului Potrivit art. 1361 Cod civil principala obligaie a cumprtorului este de a plati preul la ziua şi la locul determinat prin contract 1.1. Dobânda pretului Potrivit art. 1363 Cod civil cumprtorul este obligat s plteasc vânztorului şi dobanda pân la efectiva achitare a preului în trei cazuri: a). Dac exista convenie în acest sens; b). Dac lucrul vândut şi efectiv predat este producator de fructe; c). Dac cumprtorul a fost pus în întarziere printr-o notificare de plat. 1.2. Sanciunea neplaii preului În cazul în care cumprtorul nu-şi execut principala sa obligaie de plata a preului, vânztorul are la dispoziie mai multe mijloace juridice. a). Poate invoca excepia de neexecutare care-i permite s refuze predarea lucrului vândut ( dac cumprtorul nu plteşte preul şi nu beneficieaz de un termen suspensiv, art. 1322 Cod civil ). b). Poate cere executarea silit a obligaiei de plat a cumprtorului ( care este todauna posibil întrucât are ca obiect o suma de bani ). c). Poate cere rezoluiunea ( art. 1365 Cod civil ). 1.3. Simulaia pretului Într-o opinie a doctrinei, s-a apreciat c în cazul preului simulat, cumprtorul va putea fi obligat decât la plata preului declarat în actul autentic, deoarece acesta este singurul valabil. Intr-o opinie contrar, împartaşit atât de doctrina cât, şi de jurispruden, la care ne raliem, s-a apreciat c preul datorat de cumprtor va fi cel realmente convenit de pari şi nu cel simulat, declarat în actul autentic. 2. Luarea în primire a lucrului vândut Deşi legea nu dispune expres în acest sens, cumprtorul are obligaia de preluare a bunului vânzarii la termenul stipulat în contract. Î n caz de neexecutare a obligaiei de luare în primire a lucrului vândut, dup punerea în întarziere a cumprtorului, vânzatorul poate cere instanei: a). Obligarea silit a cumprtorului la luarea în primire a lucrului ; b). Rezoluiunea contractului; c). Daune-interese, potrivit reglementrilor generale ( art. 1020-1021 Cod civil ). 3. Suportarea cheltuielilor contractului În lipsa de stipulaie contrar, pe lâng obligaiile de mai sus, cumprtorul mai trebuie s suporte şi cheltuieleile vânzarii ( cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru şi de autentificare sau de publicitate imobiliar ), conform art. 1305 Cod civil.
- Home
- Case / Vile
- Garsoniere
- 2 Camere
- 3 Camere
- Terenuri
- Contact
- Utile
  - Dictionar Imobiliar
  - Termeni Tehnici
  - Acte necesare vanzarii
  - Contract C - V
  - Lege- Fond Funciar